Sem dúvida é um negócio jurídico de grande complexidade. A lei 4.59164 dirige a atividade do incorporador e os contratos por este criados, inclusive com o fito de equilibrar a relação contratual entre este e o adquirente da unidade autônoma, tendo em vista a hipossuficiência econômica e técnica do adquirente em relação ao incorporador.


Deve-se lembrar que a teoria da Lei de Condomínio e Incorporações é a mesa observada no Código de Defesa do Consumidor e outros microssistemas legais que visa proteger a parte mais vulnerável da relação contratual.



Importante frisar que sistema visa proteger o adquirente e ainda que a lei de Incorporações é precursora do sistema de proteção dos consumidores consagrado pelo CDC,  pois já consagrava e fixada a responsabilidade do incorporador exatamente estruturada nos mesmos princípios que vieram a orientar o referido código protetivo.



Visa a Lei 4591/64 assegurar a consecução da função social do contrato, mediante  completa construção da edificação e da entrega das unidades imobiliárias aos adquirentes conforme as condições pactuadas.


Apesar do contrato de incorporação ser regido pela Lei 4591, sobre este também incide o Código de Defesa do Consumidor, que introduziu no sistema civil princípios gerais que realçam a justiça contratual, a função social, a equivalência das prestações pactuadas e o princípio da boa-fé objetiva.


Aliás, a respeito da responsabilidade civil do incorporador/construtor, recomendo a leitura de Sergio Cavalieri Filho.


Existem dois conceitos jurídicos para incorporação, um se refere aos empreendimentos imobiliários e outro do direito empresarial, distante do que estamos ora a estudar.


Para fins da Lei 4.591/64, considera-se incorporação imobiliária “ atividade exercido com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações, ou conjunto de edificações compostas por unidades autônomas.


A incorporação está caracterizada quando o incorporador promover a construção da edificação, unindo-a a outra, o terreno, com a finalidade: a alienação total ou parcial da edificação ou do conjunto de edificações.


Ressalte-se que a incorporação é precedida da escolha do terreno e do estudo técnico do empreendimento, após o que se impõe a inscrição desta incorporação no registro imobiliário.


O rol de documentos deve ser apresentado ao oficial do registro, onde será arquivado, fazendo-se o competente registro.


No rol de documentos destacam-se o título do terreno com seu histórico vintenário,  o projeto de construção devidamente aprovado, juntamente com o memorial descritivo, o cálculo das áreas comuns e unidades autônomas, a avaliação do curso da obra, a descrição das frações ideais de terreno, a minuta da futura convenção de condomínio e declaração e planta da futura garagem, todos os documentos tributários e fiscais com suas respectivas certidões negativas de débitos, dos distribuidores civis e criminais, além da certidão negativa de débito previdencial, mandato outorgado pelo proprietário do terreno ou promitente equivalente ao incorporador para exercer poderes inerentes à incorporação e alienação das unidades  (art. 32, alíneas da Lei 4591/64).



Feita a inscrição imobiliária, o incorporador terá o prazo de sessenta dias para promover a celebração do contrato relativo à fração ideal do terreno, do contrato de construção e da convenção condominial ( vide art. 35, caput da Lei 4591/64).


O referido prazo serve para avaliar a possibilidade econômica e financeira e mercadológica da empresa incorporadora. O prazo máximo de carência será de 180 dias, prazo de validade do registro imobiliário.


Se o incorporador pretender a desistência da construção nesse prazo, caberá denunciá-la por escrito ao Cartório de Registro Imóveis onde foi registrado (arts. 33 e 34, e seus parágrafos da Lei 4591/64).


Destaque-se que além do incorporador outras pessoas estão envolvidas com a incorporação, é o caso do proprietário do terreno, do projetista, do construtor, do agente financeiro, do corretor de imóveis e do adquirente, por isso, é uma atividade complexa que abrange várias relações diferentes.


A incorporação em sentido estrito, ou negócio jurídico corporativo  segundo Maria Helena Diniz é negócio jurídico que tem o intuito de promover e realizar construção, para alienação total ou parcial, de edificações compostas por unidades autônomas.


Já Alberto Bittencourt Cotrim Neto propõe que é aquele contrato pelo qual se promete vender, ou se vende fração ideal de terreno com vinculação a unidade autônoma de edificação por construir sobre regime condominial, na forma de projeto de construção que a autoridade administrativa aprovará e de memorial que o descreva e será devidamente arquivado no registro de imóveis.
Por fim, apontamos que sua natureza jurídica é de contrato bilateral ou sinalagmático pois traz direitos e deveres proporcionais e correspectivos, consensual, pois se aperfeiçoa mediante declaração das partes contratantes envolvidas, é oneroso e ainda é formal, pois embora a lei dispensa que se faça por meio de escritura pública, exige por outro lado que seja por contrato escrito , e ainda é contrato de execução continuada pois se caracteriza pela prática de atos reiterados, solvendo-se pelo lapso de tempo mais ou menos longo.