Considerações sobre ação de despejo

O presente artigo pretende somente traçar didaticamente os contornos processuais da ação de despejo envolvendo suas principais controvérsias sem contudo esgotar tão precioso tema.

Obviamente em primeiro plano cumpre esclarecer o conceito de locação que é modalidade contratual pela qual uma pessoa ( chamada de locador) dá a outra pessoa chamada de locatário, temporariamente e sem transferência de propriedade o uso e gozo da coisa infungível, móvel ou imóvel, mediante determinada remuneração denominada, aluguer ou aluguel ou renda conforme o art. 565 do C.C.

É importante frisar que é essecial a caraterização da locação sua onerosidade. Sendo contrato típico, bilateral, sinalagmático, comutativo, oneroso, consensual, em regra impessoal e de execução(ou trato) sucessiva.

Por ser contrato bilateral ou sinalagmático acarreta deveres legais (art. 566 e ss. do C.C. e arts. 22 a 26 da Lei 8.245/91) e, ainda deveres contratuais para ambas partes de, modo que o descumprimento de quaisquer destes autoriza e legitima o prejudicado a rescindir o contrato locatício e, exigir do responsável perdas e danos e, ainda, retomar o bem locado  (conforme o art. 389 do C.C.).

É conveniente frisar que a locação de vagas autônomas de garagem, de espaços destinados à publicidade, de apartamentos em hotéis ou qualquer bem móvel é disciplinada pelo Código Civil em seus arts. 565 ao 578, sendo que a ação apropriada para retomada desses bens locados é a reintegração de posse ( arts. 920 e ss. do CPC) com possível pedido de liminar em face de esbulho ou turbação da posse caso previsto nos arts. 924 e 928 do CPC.

Já sendo a locação incidente em bem imóvel seja urbano ou rural para fins residenciais ou comerciais, ou ainda por temporada, a ação para sua retomada, seja qual for o fundamento do término locatício (seja por findo o prazo contratual, por infração legal ou contratual, falta de pagamento de aluguel ou encargos, reparações urgenttes, para uso próprio, ocupação indevida ou denúncia vazia) é a ação de despejo(art. 5º da Lei 8.245/91 e art. 32, Decreto 59.566 de 1966).

A ação de despejo é, nais que a ação reintegratória de posse qualificada legalmente pelo direito amterial. O pedido imediato é a descoupação do imóvel indevidamente ocupado, o pedido mediato é a retomada da posse do bem locado da ilegal ocupação.

Apesar da identidade de seus objetos, a ação de despejo e a retintegratória de posse não recebem tratamento igualitário por pura opção de política legislativa. Mas é verdade que um esbulhador é bem diferente de um contratante inadimplente.

Tratando-se de imóvel rural por força do contrato de arrendamento rural ou de parceria agrícola, com a regência da Lei 4504/64(Estatuto da Terra), a ação de despejo será disciplinada pelo art.32 do  Decreto 59.566/66 c/c art. 275 , II, a do CPC(com a redação da Lei 9245/95).

Sendo urbano o imóvel locado, o contrato e a ação de despejo serão disciplinados pela Lei 8.245/91 a chamada Lei das Locações ou do Inquilinato que revogou expressamente a lei 6.649/79.

A Lei de Locações possui natureza mista( material e processual) e sofreu várias revogações, modificações, acréscimos e adaptações principalmente efetuadas pela Lei 8.494/92, Lei 8.880/94, Lei 9.256/96, 9.267/96, 9.514/94 e 10.192/2001.

Os aspectos genéricos processuais são disciplinados nos arts. 5º e 58 da Lei 8.245/91 enquanto que os aspectos mais específicos da ação de despejo são regidos pelos arts. 59 ao 66.

Subsidiariamente ainda se pode aplicar às locações por fora do art. 79 da Lei de Locações tanto o CPC como o CC.

A única súmula de relevo é a 173 do STJ que aduz: “Em caso de obstáculo judicial admite-se a purgação da mora pelo locatário, além do prazo legal.”

O STJ em sua missão uniformizadora da jurisprudência nacional ainda editou outras duas súmulas sobre o tema durante a vigência da Lei 8.245/91, a saber: a 214 in verbis: “O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu”; E a súmula 268 que aduz: “O fiador que não integrou a relação processual na ação de despejo não responde pela execução do julgado.”.

O sistema legislativo arquitetado pela Lei 8.245/91 veio a traduzir peculiar filosofia nas relações locatícias extirpando a presunção de hipossuficiência e fragilidade da posição do lacatário para enfrentar o problema gerado por esse paternalismo e marcado ainda por severa recessão da época.

E tal principiologia se fez notar não só no plano de direito material criando a possibilidade da denúncia vazia ( ruptura locatícia imotivada) mas também na seara processual pretendendo empreender celeridade e economia processual.

A celeridade processual que é a principal finalidade do processo contemporâneo e que incorpora a efetividade processual que se erige mormente como garantia constitucional que cinge-se não apenas como acesso à justiça como também pelo direito ao processo de duração razoável.

Mauro Cappelleti expôs muito elucidativamente aborda o efeito deletério do tempo sobre o processo onde reforça a pressão sobre os fracos e os leva a abandonarem as causas ou pactuarem cordos vis e pífios , por vezes, aceitando valores muitas vezes inferiores aqueles que teriam direito na realidade.

Proto Pisani reforça na mesma vertente ao afirmar que: “A efetividade da mesma tutela jurisdicional com particular referência a atuação da sentença (...)”

O sujeito ativo da ação de despejo é o locador, seja pessoa física ou pessoa jurídica, de direito público ou de direito privado, capaz de contratar. Não precisa ser necessariamente o proprietário aidnda que haja poucas hipóteses que somente ele é lícita a retomada do imóvel locado ( vide arts. 9, IV, 47, III e IV e § 2º e art. 53 da Lei 8.245/91).

Poderão exercer a legitmidade ativa da ação de despejo o simples possuidor, usufrutuário, o comodatário, o fiduciário, o mandatário e o próprio locatário no caso de sub-locação (art. 7º da Lei 8.245/91).

Poderá ser autor na ação de despejo o adquirente do imóvel locado, o promissário-comprador ou promissário-cessionário (art. 8º ,§ 1º da Lei 8.245/91).

Faz jus a retomada do bem locado caso o locatrário não o desocupe no prazo de noventa dias após a notificação da transferência. Salvo se a locação for com prazo determinado e, no contrato locatícia contiver cláusula de vigência em caso de alienação averbada junto à matrícula registral do imóvel.

Também podem figurar como autoras de despejo os sucessores do locador do adquirente do imóvel locado ou promissário-comprador/cessionário(art. 10 da Lei 8.245/91 c/c art. 23 do CPC).

A regra geral coloca como parte legítima para acionar despejo em face do sublocatário. Porém, na hipótese do art. 59, § 1º, V da Lei 8.245/91(permanência do sublocatário no imóvel após extinta a locação) surge a questão sobre eventual legitimidade do locador.

Nada impede que o locador venha acionar o sublocatário de forma direta em ação possessória, pois não há fundamento jurídico para a ocupação do bem, é manifesto esbulho.

Eventuais pendências entre locatário e sublocatário são estranhas ao locador, devendo entre eles ser resolvidas ( art. 15 da Lei 8.245/91).  Não há necessidade de vênia conjugal para ajuizamento da ação de despejo.

Pois a relação proveniente de locação é de natureza pessoal, sendo inaplicável o art. 10, caput do CPC, mesmo na hipótese do art. 3º da Lei das Locações ( por prazo igual ou superior a dez anos) posto que nesse caso é necessária a vênia contratual, porém, a mesma não é necessária para o ajuizamento da ação de despejo.

Registre-se que há posicionamento em contrário vide Araken Assis. Possui legitimação passiva o locatário ou quem o procedeu conforme os arts. 11 e 12 da Lei das Locações incluindo o companheiro(a) mesmo no caso de despejo fundado no art. 59, primeiro parágrafo , IV da Lei das Locações.

Também poderá constar no pólo passivo o espólio ou todos os herdeiros caso não tenha sido aberto o inventário. Frise-se que, para validade da sub-rogação contratual é indispensável a comunicação por escrito ao locador conforme o art. 12 parágrafo único da Lei 8.245/91.

Havendo sublocação, o sublocador estará no pólo passivo da ação de despejo, mesmo que o sublocagtário, ocupe o imóvel após a extinção do contrato locvatício, ou se trate de sublocatário ilegítimo, ou seja, sem a aquiescência do locador (art. 13 da Lei 8.245/91).

A ação de despejo qualquer que seja seu fundamento seguirá o procedimento ordinário conforme o arts. 282 a 475 do CPC. Todavia, as modificações inseridas trazem especialidade ao procedimento.

A ação de despejo é específica do locador para reaver a coisa locada embora possa ser deferida ao proprietário ou assemelhado, em algumas situações. É meio processual que concretiza o desfazimento do vínculo contratual obrigando o locatário a descoupar o imóvel.

Tal desocupação compulsória também se dirige a qualquer ocupante do referido imóvel locado quer seja ligado ao loatário ou não. Sempe se ponderou por ser incompatível a reconvenção na ação de despejo embora tenha sido admitida pelo STF (478/211) quando visa a indenização de benfeitorias.

Porém, é relevante ressaltar que é majoritária a corrente que não a admite, nem em mesmo em face de benfeitorias(JTASP 108/283). No entanto, tal direito poderá ser validamente exercitado em contestação, com efetivação na fase executória, ou então, por via autônoma. Devem ser discutidos os embargos de retenção se debatida a questão em fase de conhecimento.

Não se admite também reconvenção acerca das diferença de alugueres à luz do art. 62 da Lei 8.245/91 na ação de despejo por falta de pagamento pode o inquilino cumular o pedido de purgação parcial da mora, da quantia que entenda certa, com contestaçãor elativa às verbas que entenda por indevidas ( 2ª. TA Civ. SP, AI 369.916, 1ª Cam. Rel. Juiz Claret de Almeida).

É permitido o pedido de liminar na ação de despejo, com desocupação em quinze dias, sem conhecimento do réu , mediante depósito ou caução pecuniária. Tal desocupação liminar não se insere no âmbito dos poderes gerais de cautela do juiz.

É providência determinada pelo juiz mediante o depósito de caução, nos próprios autos do processo de conhecimento e é executável mediante simples mandado judicial.

A concessão de tal liminar obedece as hipóteses numerus clausus fixadas em lei e possui evidente natureza cautelar. A  caução  é exigida por medida de contracautela e serve para garantir eventual ressarcimento de dano.